Современные квартиры не всегда имеют оптимальное планировочное решение, поэтому многие решают, после того, как дом введен в эксплуатацию, изменить предложенную планировку, по своему усмотрению. Зачастую необходим демонтаж стен или их частичное разрушение, а также возведение новых перегородок, перенесение дверных проемов, которые позволят использовать жилую площадь максимально эффективно. В некоторых случаях изменения позволяют, не только улучшить качество жилой площади, но и нежилую территорию использовать с большей пользой и перераспределить структуры зон. Когда появляется желание и необходимость в перепланировке, то автоматически появляются различные вопросы и сложности с ними связанные. Изначально появляются вопросы с оформлением документов, а потом уже добавляются сложности, связанные с этим.
Сразу же хотелось бы сказать, что процесс сбора документов и сами работы довольно сложный и продолжительный, что требует много сил, нервов и достаточное количество материальных затрат. Ведь вам придется посетить огромное количество учреждений, в которых надо получить разрешительные документы, позволяющие вам делать запланированные работы.
Сразу хотелось бы заметить, что все действия, связанные с перепланировкой или переоборудованием имеют определенный порядок, который утвержден постановлением Совмина №1805 от 31 декабря 2006 года. Но чтобы правильно во всем разобраться, необходимо определиться какие виды работ вы собираетесь делать, и что это будет перепланировка или переустройство.
Эти два понятия надо различать. Ведь перепланировка – это изменение того, что было спроектировано изначально, во время выполнения в жилом помещении ремонтно-строительных работ. В основном это демонтаж или монтаж конструкций строений, а также обустройство ниш и проемов. Во время перепланировки чаще всего бывают случаи сноса стен между комнатами, чтобы перераспределить пространство. Также сюда можно отнести совмещение санузла или присоединение коридора к нему же, чтобы была возможность смонтировать в ванной душевую кабину или поставить бытовую технику. В последнее время стали довольно распространены совмещения балкона с жилой комнатой. Нередки случаи соединения смежных квартир или же разделение комнат, что позволяет перераспределить жизненное пространство.
Переустройство – это действия, которые вы совершаете с существующими инженерными системами. К этому виду работ можно отнести монтаж, демонтаж, перенос различного оборудования жилого помещения. Наиболее часто демонтируют системы водоснабжения и канализации, но и нередки случаи, когда имеют место изменения в системе отопления, а также монтаж «теплых» полов, что сопряжено с изменением труб, приборов и мощности и их конструкции. Все изменения с электро-, газо- и водоснабжением относятся к переустройства пространства жилого пространства.
Независимо от того, что вы будете делать в своем жилище, или перепланировку или переоборудование, вам необходимо знать, что они вносят изменения в проект здания и его площадей. Проектируя здание, всегда соблюдаются все нормы и правила строительства, поэтому внося изменения необходимо, чтобы измененное жилище соответствовало изначальным требованиям. Для этого необходимо, чтобы соответствующие органы имели информацию о ваших действиях, чтобы могли регламентировать и проконтролировать все показатели.
Прежде, чем приступить к строительно-монтажным работам, необходимо получить разрешение от распорядительного органа на эти работы. Для каждой категории жилых помещений существует свой орган, который имеет полномочия давать такие разрешения. Для Минска – это Мингорисполком, а для зданий ЖКХ, молодежных жилых комплексов и индивидуальных застройщиков, таким органом будут органы управления таких организаций.
Все разрешающие организации, при выдаче разрешения, опираются на постановление Совмина Республики Беларусь №1805 от 31 декабря 2006 года. В это постановление периодически вносятся поправки и изменения, которые вносят коррективы в перечень работ. Последнее изменение было 20 октября 2010 года, которое вступило в силу с 1 января 2011 года.
Исходя из требований этого постановления, все работы по перепланировке и переустройству делят на три группы, которые дают представление о том, на какие работы необходимо разрешение, а на какие нет.
Когда нужно разрешение?
Работы, относящиеся к первой группе, не требуют ни разрешения, ни разработки проектной документации. К этой группе можно отнести такие виды работ как:
— замена или установка дверей, в пределах имеющихся проемов;
— монтаж подвесных потолков, антресолей и встроенных шкафов;
— замена розеток, светильников, выключателей, а также оборудования для вентиляции жилого помещения;
— работы по проведению установки и демонтажа ванны и кабины для душа, но только в пределах полов, специально для этого гидроизолированных;
— также замена труб для канализации и водоснабжения и установка дополнительной арматуры для водопровода.
Вторую группу составляют работы, которые будут связаны со сносом, уже существующих, а также установке дополнительных перегородок в жилых помещениях.
Работы, которые включены в третью группу, более сложные и требуют разрешительных документов. К ним относят установку инженерных коммуникаций для стационарного оборудования. Все работы, связанные с устройством и заменой таких систем, как водо- и газо-, электроснабжения, а также все, что связано с канализацией, удалением мусора, отвода продуктов распада газа и вентиляции. Также к этой группе относят строительно-монтажные работы по звукоизоляции, пароизоляции, гидроизоляции и теплоизоляции. Ну и конечно, работы по обустройству балконов и лоджий.
Здесь хотелось бы отметить, что некоторые виды работ требуют разрешения только со стороны юридического лица, которое выполняет работы по эксплуатации жилого дома. Это могут быть специализированные организации, которые обслуживают жилье или же организации застройщиков. С их разрешения можно устанавливать индивидуальные приборы учета воды, менять оконные и балконные заполнения фасадов, а также стеклить балконы и лоджии, оборудуя их в неотапливаемые помещения. Все эти строительные работы необходимо согласовывать с местным органом архитектуры и градостроительства. Придется получать разрешение на установку усиленных или дополнительных входных дверей. А вот, если вы решили заменить газовую плиту или установить индивидуальный счетчик учета газа, то придется получить согласование организации газового хозяйства, которая обслуживает ваш жилой фонд.
Существует определенный порядок получения разрешения. Для этого необходимо написать заявление на разрешение переустройства или перепланировки с определенным перечнем документов. К заявлению необходимо приложить письменное согласие всех совершеннолетних членов семьи, которые проживают в данном жилом помещении. Еще будет необходим план или список строительных работ, который не требует определенной формы заполнения. Для того, чтобы, документы приняли к рассмотрению обязательны копии документов, которые подтверждают право собственности заявителя и документы технического паспорта жилого помещения. Для тех, кто проживает в домах государственного жилищного фонда, нужно будет согласование, в письменном виде, на перепланировку или переустройство. Если помещением владеет организация-застройщик, то она должна дать такое же письменное согласование на проведение работ.
По правилам на рассмотрение заявления отводится 15 дней, с момента подачи. За этот срок проверяются документы, и изучается акт технического осмотра, который составляет организация, в ведомстве которой находится жилое помещение. На основании всего принимается разрешение о проведении перепланировки, или же отсылается отказ, с указанием причин.
Проектная документация
Бывают такие случаи, что на выполнение работ требуется проектная документация, тогда необходимо заявителю заключить договор на разработку проекта с проектным бюро или другой организацией, которая имеет лицензию на этот вид работ. В соответствии с договором проектировщики разрабатывают проект, согласовывают его, если в этом есть необходимость и предоставляют возможность для проведения экспертизы уполномоченным ведомствам.
В случае, когда строительные работы производятся, на основе проектной документации, заявитель перепланировки обязан заключить договор с организацией уполномоченной проводить технический надзор и имеющей лицензию на такой контроль.
Выполнение работ по утвержденному проекту должно быть подтверждено специальной комиссией, которая обязана выдать акт приемки по полному объему работ. Комиссию определяет местный исполнительный орган, после получения заявления от инициатора перепланировки. Такое заявление необходимо подать не позднее, чем за 30 дней до предполагаемой проверки выполненных работ.
Штрафы
Хотелось бы обратить ваше внимание на то, что проводить перепланировку жилого помещения, без проекта, разработанного и согласованного, в соответствии с установленным порядком запрещается и приводит к наложению штрафа.
Проведение самовольной перепланировки ведет к наложению штрафных санкций, в соответствии с действующим законодательством. Для физического лица штраф будет составлять 10-30 базовых величин, а юридическому лицу придется оплатить уже 30-50 базовых величин штрафа. Если же ущерб составит более 100 базовых величин или будет причинен вред гражданам либо интересам государства, в процессе незаконного изменения существующей планировки, то наказание будет определяться 383 статьей кодекса РБ и, тогда максимальное наказание предусматривает арест до 6 месяцев. Помимо наказания, лицу, совершившему незаконную перепланировку, предпишут вернуть помещению прежний вид, в соответствии с прежним проектом и за личный счет.
Все работы по переустройству и перепланировке регламентирует 22 пункт Постановления Министров РБ № 1805.
Он сводится к тому, что все действия касающиеся перепланировки и переустройства, кроме тех, на которые не распространяются лицензии, должны выполняться на основании заключенного договора с юридическими лицами или ИП, которые имеют лицензии, на такие работы. На скрытые работы, в установленном порядке, обязательно должны быть оформлены акты.
