Модернизировать или сносить? Этот вопрос, дамокловым мечом нависший над крышами современных хрущевок, волнует правительства постсоветских республик уже более двадцати лет. Решения о целесообразности реконструкции построек эпохи Никиты Сергеевича отменяются, но скоро снова встают грозными вопросительными знаками в глазах министров, архитекторов и простых смертных жильцов. Сложно ли улучшить качество жилья, у которого вышел срок годности? Что модернизировать и как это будет выглядеть? Читаем в «Сундуке».

В первую очередь таким домам – и это не обсуждается – необходима замена инженерных сетей и коммуникаций. Обязательно усиливаются несущие конструкции, фундамент, приводятся в порядок находящиеся в аварийном состоянии козырьки, подъезды, карнизы и другие ветхие конструкции. Следует выбросить старую сантехнику, подгнившие  трубы заменить нестареющим пластиком. Безапелляционной при модернизации является замена хлипких, продуваемых оконных и дверных конструкций на современные, экономящие тепло стеклопакеты. Также в ста процентах случаев дому необходима замена старой кровли, обычно ее сменяют более легкие и долговечные металлоконструкции. Торцы зданий утепляются при помощи монтажа композиционных штукатурных систем или другими способами.

Самый распространенный и очень удачный вариант модернизации– это надстройка одного или двух мансардных этажей. Такой вариант одним махом решает вопросы с плохой кровлей, добавляет высоты потолкам последних этажей и, кроме того, дает дополнительную жилплощадь, которую можно продать, чтобы покрыть часть расходов на ремонт. Нередко такое «наращивание» дома сопровождается монтажом лифтовой системы в наружной части дома, что не только упрощает жизнь бабушек в хрущевках, но и служит утеплению тонких стен.


Крошечные и практически бесполезные балконы таких домов перестраиваются в теплые лоджии, что, во-первых, прибавляет квартире дефицитных квадратных метров, а во-вторых, создает воздушную подушку, которая решает проблему теплоизоляции.

Особое внимание стоит уделить не слишком  популярному, но по-своему очень привлекательному варианту – обстройке здания эркерам. Эти полукруглые  конструкции, опять-таки, утеплят дом, добавят места и, что важно, значительно осовременят и даже стилизуют внешний вид дома.

Еще одно слабое место хрущевок - это фундамент и цокольный этаж. Отсутствие нормальной гидро- и теплоизоляции, подтопление из-за сезонного подъема уровня грунтовых вод, частые аварии инженерных конструкций в подвале, плохая система вентиляции создают повышенную влажность в подвале, приводят к промерзанию стен фундаментов, здесь постоянно «живут» плесень и грибы. Поэтому, фундамент необходимо усилить и обеспечить хорошей гидроизоляцией, цокольный этаж следует непременно санировать, или осушить.

Оптимальным способом устранения всех перечисленных  недостатков является перевод цокольной части здания в разряд эксплуатируемых помещений. Здесь, в подвале, можно создать  подсобные помещения для нужд жильцов, которым, как правило, всегда не хватает площади для хранения в маленьких кварирках. Здесь также можно организовать коммерческие помещения для сдачи в аренду, организации подростковых или молодежных клубов, разместить устройства теплопунктов или, например, домовой комитет самоуправления. При этом мы снова получаем дополнительные метры (порядка 800-1000), в которых будут заинтересованы либо жильцы, либо коммерсанты: хрущевки стоят, как правило, в центральных районах, и разместить здесь свою «точку» экономически выгодно.

Все это, однако, мероприятия масштабные и дорогостоящие. В этот нюанс, в конечном итоге, все и упирается: за чей счет, как говорится, банкет? Жители далеко не всегда согласны облегчать мошну ради таких экспериментов: обещаниям о том, что «жить станет лучше, жить станет веселее» верить не хотят, а инвесторы сомневаются в рентабельности такого рискового предприятия.

В этой связи, стоит вспомнить один из плюсов модернизации – энергосбережение.  Экономия затрат энергоресурсов на отопление в 20-30% обеспечит реальное возвращение инвестиций и даже получение прибыли. Установка терморегуляторов на батареях  для поддержания заданной температуры в помещениях, клапанов гидравлического балансирования для выравнивания температуры на стояках помогут сэкономить не только энергию, но и затраты на нее. Такой контроль позволяет жильцам экономить 40-50% оплаты –внушительная цифра, чтобы переоценить рентабельность перемен еще раз.

Советское «наследство» Европы

Европу вопрос массового строительства панельного доступного жилья тоже не обошел. Одними из первых беспокоиться о вопросах модернизации доступного жилья, стали немцы, которые, благодаря существованию ГДР, стали владельцами собственных образцов типичных советских хрущевок. В начале девяностых прагматичные немецкие умы подсчитали, что на реконструкцию таких зданий уйдет всего 30% от суммы, необходимой для сноса и возведения новых домов. Так в Германии решили: модернизировать!



Немцы модернизировали в домах все, начиная от основных коммуникаций, и заканчивая новой плиткой в ванной. С обратной стороны дома разместились сады и огородики жильцов. Кроме того, был внесен уникальный вариант модернизации типового доступного жилья: разобрав один этаж и несколько промежуточных секций, из типовой пятиэтажки получили несколько отдельных городских вилл – а это, согласитесь, уже совсем другая категория жилья.

Полученные постройки стали (в зависимости от конструкции наружных панелей) на 30-85 процентов экономичнее по сравнению с тем, что было. К тому же осуществление немецких проектов дало хороший пример в том, как перестраивать хрущевку без выселения жителей.


Перестройкой домов занималась специальная федеральная программа. Часть работ финансировалась из федерального бюджета,  однако основную финансовую нагрузку брали на себя сами жильцы: заказчиком строительства являлся собственник. Безусловно, он мог бы воспротивиться, только государство вовремя предоставило таким собственникам выгодные кредиты.

«Хрущобы» на Родине

Первые модернизации на постсоветской территории прошли в Минске еще в 1989 году. Здесь попытались решить проблему нехватки места: количество квартир на площадке было сокращено до трех, а оставшуюся четвертую квартиру пустили на дополнительные метры для них. Были достроены лоджии и мансарды, верхние квартиры, таким образом, стали двухуровневыми. Процесс осложнялся тем, что жители отказывались выкупать дополнительные метры, и у них был свой резон, ведь «квадраты» в «реанимированных» домах стоили дороже, чем в новых. В целом, по существующей сегодня в белорусской столице программе, к 2015 году планируется модернизировать около полутора тысяч домов.

4-5

Высота здания в четыре или пять этажей была выбрана в связи с тем, что по советским стандартам это была максимальная высота, для которой не требовался лифт.

Спустя пять лет примеру белорусских соседей последовал один из наиболее старых и ветхих домов «хрущевской» планировки в городе Лыткарино Московской области. По скандинавскому проекту панельный дом обшили пластиком и надстроили мансарды. Точечные модернизации в дальнейшем хаотично прошли по стране: в Екатеринбурге, Юрге, Петербурге, Новокуйбышевске, Ставрополе, Казани, Томске, Ростове-на-Дону. Однако федерального размаха проекты не получили. В Москве, после многолетних терзаний на тему «Сносить или ремонтировать?», решение было отдано в пользу первого варианта, так как возвести новые проекты на завидных площадях оказалось выгоднее.

Первоначально подразумевалось, что доходы от продажи квартир в появившихся мансардных этажах восполнят затраты на модернизацию здания, так как средств на капремонты в местных бюджетах хронически не хватает. Однако противодействовать обновлению захудалых построек стали жильцы. Многие квартиры в хрущовках были приватизированы, и для начала ремонта дома нужно было получить письменное согласие от всех собственников жилья. Даже один отказ лишал целый дом возможности быть отремонтированным. На этом нюансе стопорились уже разработанные проекты по улучшению старых панельных домов.

Реанимировать дома 60-х годов постройки пытались и в Киеве, но снова без особого успеха. Особенно амбициозный план перестройки предложили украинские специалисты из Приднепровской госакадемии строительства и архитектуры. Они создали проект надстройки не двух этажей, а десяти – на новом каркасе из трубобетона, на новом фундаменте и с отдельными опорами. Однако этот проект пока только ожидает своего реального воплощения.

Оригинально стали выглядеть старые дома в Астане. Хрущевки, расположенные на проспекте Республики – одной из центральных дорог города, – были декорированы лепниной с шикарными восточными мотивами, причем фасад каждого дома переделывался по отдельному проекту.



Строительство «хрущёвок» продолжалось с 1959 по 1985 год.

В России было построено около 290 млн м² общей площади, что составляет порядка 10 процентов всего жилого фонда страны.

Риэлтерам известны случаи, когда люди покупали сразу две квартиры в «хрущевке» друг над другом, и делали единую двухуровневую квартиру.

Обычно «хрущевки» расположены микрорайонами. 

Для строительства хрущевок предусматривалась постройка 402 заводов сборных железобетонных конструкций и организация изготовления деталей на 200 площадках полигонного типа.

В середине 1960-х предпринимались попытки строить многоэтажные «хрущёвки». В частности, в 1965 году в Минске на бульваре Толбухина было построено несколько девятиэтажных «хрущёвок», существующих по сей день, однако продолжения этот эксперимент не имел.